kiegészítve Pénzügyi befektetési tanácsadói tevékenységgel, fõleg otthoni munkavégzéssel.
1, Az ajánlott vállalkozások adóhatósági és önkormányzati bejelentkezéseknél a tevékenységi kör megjelölései:
Vállalkozási tevékenység, tevékenységi kör:
A fentiekben felsorolt tevékenységi körök mindegyikét célszerû megjelölni a vállalkozói tevékenység bejelentkezésénél.
A vállalkozás beindításánál a tevékenység reklámozására szolgáló feliratban, a névkártyán foglalkozásként az "ingatlanközvetítõ" megjelölés helyett célszerûbb a bejelentkezés tevékenységi köreihez jobban igazodó "ingatlan-nyilvántartó", "ingatlan-szakértõ", "ingatlanügynök", "ingatlanvásárlási tanácsadó" megnevezéseket használni. A tevékenység helyét, esetünkben a vállalkozó saját lakását pedig "ingatlan-iroda" felirattal célszerû ellátni. Az általunk javasolt tevékenység újszerû megközelítése az ingatlan adás-vétel, vagy csere elõkészítésének, ezért nem a korábban állami monopóliumnak tekintett ingatlanközvetítésnek felel meg.
Fontos tudni, hogy aki a vállalkozási tevékenységi körbe beírja az ingatlanközvetítés megjelölését, attól az érvényben lévõ 8/1990/II.1/BM sz. rendeletben elõírt szakmai képesítést megkövetelhetik. Ennek megszerzésére csak az elõzetes tájékoztatásban említett 30 - 50.000 Ft. költségû középfokú szaktanfolyamon lehetséges.
FIGYELEM ! Egyéni vállalkozók által hirdetett különbözõ ingatlanközvetítõi tanfolyamok, csak alapfokú képesítést adnak, közel 20.000 Ft.-ért, amely nem felel meg a hivatkozott BM rendeletben elõírt szakmai képesítésnek.
Az általunk javasolt 4-5 tevékenységi kör megjelölésével a vállalkozó jogosultságot szerez az "úgynevezett" ingatlanközvetítés minden fontos alaptevékenységi elemének végzésére; úgymint gazdasági közvetítésre, ügynöki szolgáltatásra, adatbanki szolgáltatásra és feldolgozásra -ez pedig gyakorlatilag az ügyfelek által vásárolni, vagy eladni kívánt ingatlanok felkutatását és az ügyfelek közötti kapcsolat megteremtését jelenti. A további szövegrészben mi is gyakran használjuk a jobb érthetõség végett az ingatlanközvetítõ megjelölést, de a gyakorlati munka során ez a bejelentett tevékenységi körhöz jobban igazodó "ingatlan adás-vételi nyilvántartó", "ingatlanválasztási tanácsadó", megjelölésnek felel meg, aki az "ingatlan irodá"-ban dolgozik. A vállalkozás beindításakor az alap ügyfélkör kialakításáig szóban, telefonon használhatjuk az ingatlanközvetítõ megjelölést (a köztudat ezt ismeri), de fokozatosan át kell térni a fentiekben ismertetett megfelelõ szakmai megjelölésre.
2, Az ingatlanközvetítõ
vállalozási tevékenység elsajátításához
és otthoni munkavégzéshez alapvetõen
szükséges elméleti és gyakorlati ismeretel.
2.1, Szakmai -elméleti ismeretek
2.1.1, Ingatlan nyilvántartás
Az ingatlan-nyilvántartás az ingatlanokhoz fûzõdõ jogok és törvényes érdekek védelmében a valóságos állapotnak (legalábbis elvileg) megfelelõen tartalmazza az ország összes ingatlanának adatait, az ingatlanokhoz kapcsolódó jogokat és a jogi szempontokból jelentõs tényeket.
Egyes jogok az ingatlan-nyilvántartásba történõ bejegyzéssel keletkeznek.
Az ingatlan-nyilvántartás amennyiben jogszabály kivételt nem tesz -nyilvános, és hitelesen tanúsítja a feltüntetett adatok, továbbá a bejegyzett jogok és tények fennállását. Az ellenkezõ bizonyításáig védelmezni kell annak jóhiszemûségét, aki az ingatlan-nyilvántartásban bízva ellenérték fejében szerez jogot. Nem vehetõ figyelembe, ha harmadik személy arra hivatkozik, hogy az ingatlan-nyilvántartásban feltüntetett adat, bejegyzett jog vagy tény fennállásáról nem tudott.
Az ingatlan-nyilvántartásban csak az ingatlanhoz kapcsolódó, a következõkben felsorolt jogok jegyezhetõk be;
~ tulajdonjog, kezelõi jog;
~ a lakásszövetkezeti tag állandó használati joga;
~ megállapodáson és bírósági határozaton alapuló földhasználati jog;
~ haszonélvezeti jog és használat joga;
~ telki szorgalmi jog;
~ földmérési jelek, valamint villamos berendezések elhelyezkedését
biztosító használati jog, vízvezetési és bányaszolgalmi jog;
~ elõ -és visszavásárlási, valamint vételi jog;
~ tartási és életjáradéki jog;
~ jelzálog és végrehajtási
jog.
A bejegyzés hozza létre az átruházáson alapuló tulajdonjogot, továbbá a szerzõdésen alapuló kezelõi jogot, a földhasználati jogot, a haszonélvezeti jogot, a használat jogát, a telki szorgalmi jogot és a jelzálogot.
Az ingatlan-nyilvántartásba csak az ingatlanhoz kapcsolódó következõ tények jegyezhetõk be;
~ a jogosult kiskorusága vagy gondnokság alá helyezése;
~ a jogszabályokon vagy bírósági itéleteken alapuló tulajdoni
korlátozás;
~ kisajátitási és telekalakitási eljárás meginditása;
~ fellebbezés és a bírósági felülvizsgálati kérelem;
~ a bejegyzés alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos
bírósági határozat ellen benyújtott felülvizsgálati kérelem;
~ az ingatlan jogi jellege;
~ szerzõdésben vagy végintézkedésben alapuló elidegenitési és
terhelési tilalom;
~ az 1972.évi 31.számu törvényerejü rendeletben meghatározott perek
és büntetõeljárás meginditása;
~ árverés kitûzése;
~ zárlat;
~ tulajdonjog -fenntartással történt eladása;
~ bejegyzés iránti kérelem
elutasítása.
A jogosult kiskorúsága vagy gondnokság alá helyezése, valamint az ingatlan jogi jellege bejegyzésének elmaradása, a hozzájuk fûzõdõ joghatást nem érinti.
A felsoroltakon kívül bármilyen jog vagy tény csak törvény, törvényerejû rendelet vagy kormányrendelet alapján jegyezhetõ be az ingatlan-nyilvántartásba.
2.1.2, Ingatlan-nyilvántartás rejtelmei
"Kovács úr egy napon elhatározza, hogy hitelt vesz föl, és fedezetként a saját házát jelöli meg. Így elment a területileg illetékes földhivatalba, és megtekintette ingatlanának tulajdoni lapját. Elõször nem hitt a szemének, majd lassan tudatosult benne az, amit fehéren-feketén látott: az ingatlanra jelzálogot jegyeztek be és nem is akármilyet, hanem egybõl 20 millió forintot és annak kamatait.
Kovács úr enyhén kábult állapotban hagyta el a földhivatal épületét, majd a legrövidebb úton ellátogatott ügyvéd ismerõsének irodájába, hogy segítséget kérjen annak kiderítéséhez, mi is történt valójában. Egyet azonban már biztosan érzett: a hitel felvételének esélye a minimálisra csökkent..."
Az ismertetett eset, sajnos, egyáltalán nem egyedülálló jelenség. Naponta hallani egy-egy újabb 'kunszt"-ról, hogyan lehet pénzt szerezni kockázat nélkül, lehetõleg más ingatlanával.
A klasszikus, mindenki által ismert eset, amikor valaki egy nap alatt akár öt-hat személynek is eladja ugyanazt az ingatlant, majd eltûnik a vételárakkal; a károsult pedig bottal ütheti a nyomát. És az az igazság, hogy ez a hagyományos módszer napjaink viszonyai között szinte kivédhetetlen. Nem szabad azonban hamar elkeseredni, néhány óvintézkedést különösebb anyagi ráfordítás nélkül is tudunk tenni, mielõtt bármilyen ingatlanügyletbe belebonyolódnánk. Elõször is nem árt tisztába lenni a hazai ingatlan-nyilvántartás intézményrendszerével, alapfogalmaival, valamint a nyilvántartás során használt formanyomtatványok, blanketták megjelenési formáival.
2.1.3, A tulajdoni lap, mint az ingatlan-nyilvántartás része
Az ingatlan-nyilvántartás tulajdoni lapból, földkönyvbõl, ingatlan nyilvántartási térképbõl (alaprajzból) és irattárból áll.
Ha elszántuk magunkat a földhivatal aktái között való búvárkodásra, jó tudni, hogy milyen adatot hol találunk meg.
Rendelet írja elõ, hogy melyik jogot, tényt a nyilvántartás mely részére kell bejegyezni; így ezek keresése viszonylag egyszerû feladat.
A tulajdoni lap tartalmazza az ingatlan jogilag jelentõs adatait, valamint az ingatlanhoz kapcsolódó jogokat és tényeket. A tulajdoni lap három részbõl áll;
~ az ingatlan helyrajzi számát, területét, fekvésének (belterület, külterület)
megjelölését;
~ a mûvelési ág és a mûvelés alól kivett terület elnevezését;
~ utalást az ingatlan mindenkori tulajdonosát megilletõ telki szorgalmi,
illetõleg földhasználati jogra;
~ az ingatlan jogi jellegét (társasház, szövetkezeti lakás, mûemlék, bányatelek,
természetvédelmi terület, régészeti vagy történelmi jelentõségü védett terület
stb.);
~ a minõségi osztályt
és a kataszteri tiszta jövedelmet.
~ a tulajdonjogot, valamint a tulajdonos kiskoruságát vagy gondnokság alá helyezését;
~ a kezelõi jogot;
~ a termelõszövetkezeti földhasználati jogot;
~ a tartós földhasználati jogot;
~ a külföldiek ingatlanhasználati
jogát.
~ a megállapodáson alapuló földhasználati jogot, a haszonélvezeti jogot, a haszon-
élvezeti jogot, és a használat jogát;
~ a telki szorgalmi jogot;
~ a földmérési jeleket, valamint a villamos berendezések elhelyezkedését biztosító
használati jogot, továbbá a vezetékjogot, vízvezetési és bányaszolgalmi jogot;
~ az elõ és visszavásárlási, valamint vételi jogot;
~ a tartási és életjáradéki jogot;
~ a jelzálogot és a végrehajtási jogot;
~ a II.részben bejegyzett jogosult kiskoruságát vagy gondnokság alá helyezését;
~ a jogszabályon vagy bírósági itéleten alapuló tulajdoni korlátozást;
~ kisajátitási, telekeladási eljárás meginditását;
~ telekeladási és építési tilalom elrendelését, valamint egyébb építésügyi korlátozását;
~ árverés kirûzését;
~ a bejegyzéssel kapcsolatos határozat megválltoztatására irányuló bírósági kérelem
benyújtását;
~ bejegyzés alapjául szolgáló vagy azzal kapcsolatos bírósági határozat ellen
benyújtott törvényességi óvást;
~ az ingatlan-nyilvántartással kapcsolatos földhivatali határozat elleni fellebbezést;
~ szerzõdésen vagy végintézkedésen alapuló elidegenitési és terheli tilalmat;
~ az 1972.évi 31.számu törvényerejü rendelet 32. paragrafusában meghatározott perek
és büntetõeljárás meginditását;
~ zárlatot;
~ tulajdonjog fenntartással történt eladását;
~ olyan egyébb jogot vagy tényt, amelynek bejegyzését az 1972.évi 31.számu
törvényerejü rendelet 7.paragrafusának (3) bekezdésében meghatározott jogszabály
elrendeli vagy megengedi.
A földkönyv az ingatlanok nyilvántartási szempontjából lényeges adatait tartalmazza; az ingatlan nyilvántartási-térkép a földrészleteket; az alaprajz pedig az egyéb önálló ingatlanokat ábrázolja.
2.1.4, A kötelezõ bejegyzés, másolatkérés
Az ingatlanhoz kapcsolódó jog vagy tény keltezését, módosulását, illetve megszûnését kérelemre kell bejegyezni.
A bejegyzést a jogszabályban meghatározott idõn belül -ha jogszabály másként nem rendelkezik, vagy a felek megállapodásából más nem következik- az köteles kérni, aki a bejegyzés által jogosulttá válik. A 27/1972. MÉM - rendelet 30 napos beadási határidõt állapít meg.
1994. május 15.-étõl, amennyiben valaki közhitelû nyilvántartásba bejegyezendõ, gazdasági tevékenységéhez kapcsolódó adat, jog vagy tény bejelentését, illetve ilyen adat vagy tény változásának bejelentését elmulasztja, ha a bejelentés kötelezettségét jogi szabály írja elõ, gazdasági adatszolgáltatás elmulasztása bûncselekményt követ el. Ilyen közhitelû nyilvántartás a földhivatalnál az ingatlan-nyilvántartás.
Bejegyzésének 1994 januárjától- jogszabályban meghatározott kivételektõl eltekintve- olyan közokirat, teljes bizonyító erejû magánokirat vagy ezeknek a közjegyzõ által hitelesített másolata alapján van helye, amely a bejegyzés tárgyát képezõ jog vagy tény keletkezésére, módosulására, illetve megszûnésére vonatkozó bejegyzésének közokirat, ügyvéd által ellenjegyzett magánokirat vagy olyan magánokirat alapján van helye, amelyen a nyilatkozattevõ, illetve a szerzõdõ felek névaláírásának valódiságát közjegyzõ tanúsítja; de bejegyzés jegyzés alapjául szolgálhat a bíróság ítélete is, illetõleg a hatóság határozata, amennyiben bejegyezhetõ jogra és tényre vonatkozik.
Az ingatlan-nyilvántartást -jogszabályban meghatározott kivétellel- bárki megtekintheti, tartalmáról feljegyzést készíthet, és másolatot kérhet.
~ teljes másolat, amely valamennyi bejegyzést szó szerint tartalmazza;
~ kivonatos másolat, amely csak a fennálló bejegyzéseket tartalmazza szó szerint, a
megszünt bejegyzésekre pedig utal;
~ részleges másolat, mely csak a kívánt bejegyzéseket tartalmazza;
~ szemlét, amely csak a fennálló bejegyzések lényeges adatait tartalmazza.
Sajnos nem elegendõ, ha valaki tisztában van a jogszabályok rendelkezéseivel; hallgatni kell arra a bizonyos "hetedik érzékre" is, és nem árt egy kis bizalmatlanság az ügyletek során.
Bármibe fogunk, elõször nézzük meg a szóban forgó ingatlan tulajdoni lapját, és egyeztessük annak tartalmát a rendelkezésünkre álló információkkal. Ha bárhol is a legcsekélyebb eltérést tapasztaljuk, tanúsítsunk nagyfokú éberséget, óvatosságot.
Ellenõrizzük pontosan a város (község) nevét, a helyrajzi számot, a pontos címet (nehogy a 39. szám alatt álló kacsalábon forgó villát fizettessük ki, de a szerzõdésben a 37. szám alatt levõ romos ház koordinátái legyenek megadva) Nézzünk utána annak is, volt-e a területen (utcában, téren) névváltoztatás, átszámozás.
Nézzük meg, szerepel-e bármilyen széljegyzet a tulajdoni lapon, és ha igen, ellenõrizzük, milyen ügylet húzódik meg mögötte. Ha nem saját magunk szerezzük be a hiteles másolatot, hanem csak egyszerû fénymásolatban kapjuk meg azt a tulajdonostól, nézzünk utána nincs-e véletlenül lehagyva valamelyik lap aljáról a "./." (fordíts) jel; elõfordulhat, hogy a jel után "véletlenül" lemaradt oldalon új tulajdonos vagy éppen 30 millió forintos jelzálog van bejegyezve.
Ellenõrizzük, hogy a tulajdoni lapon szereplõ tulajdonos, megegyezik-e a velünk üzletet kötni kívánó személlyel, és ne restelljük elkérni a személyi igazolványát. Gondosan nézzük át a személyit, nem lát-e valami feltûnõt rajta (elmosódott, elkenõdött, esetleg kivakart adatok, betûk, rondán beragasztott fénykép stb.), hiszen elõfordulhat, hogy hamisított a dokumentum. Amennyiben a velünk szemben álló személy vonakodik igazolnia magát, vagy mentségeket keres, legyünk óvatosak.
Ne felejtsük el megnézni, milyen kellemetlenségekkel járhat az ingatlan használata, milyen szorgalmi jog terheli; elõfordulhat, hogy el kell tûrnünk azt, hogy a szomszéd a telken átjárjon, vagy egyszerûen csak egy hatalmas villanypózna áll a telek közepén.
Ha bármilyen kétségünk is fölmerül -például indokolatlanul alacsonynak tartjuk az árát, túlságosan erõszakos a másik fél, állandóan a soha vissza nem térõ alkalomról beszél, gyanús a személyi igazolványa stb.-ne hagyjuk, hogy elvakítson minket a "bombaüzlet" reménye, és belemásszunk egy olyan ügyletbe, amelybõl csak vesztesen kerülhetünk ki és sértettként órákat ülhetünk a gazdaságvédelmi rendõrség valamelyik rendõrtisztje elõtt.
2.1.5, Foglaló, elõleg
Az adásvételi szerzõdés megkötése elõtt a vásárló foglaló, illetve elõleg fizetésével bizonyíthatja vételi szándéka komolyságát.
Az átadott pénzösszeg akkor tekinthetõ foglalónak, ha ez a rendeltetése a szerzõdésbõl kétségtelenül kitûnik, ellenkezõ esetben elõlegrõl beszélünk.
Ha a vevõ foglalót adott, s a szerzõdéskötés az õ hibájából meghiúsul, elveszíti a foglalót, az eladónál pedig ez az összeg adóköteles jövedelem lesz. De mivel tényleges értékesítés nincs, a foglaló nem ingatlanértékesítési bevételnek számít, hanem egyéb progresszíven adózó jövedelemnek és azt a tényleges megszerzés évére szóló adóbevallásban kell szerepeltetni.
Ezt a jövedelemadó -törvény nem ismeri el költségként (tehát a foglalóvesztést a már adózott jövedelem "bánja"). Ha a szerzõdéskötést teljesítik, akkor a foglalót be kell számítani az ellenértékbe, ily módon az ingatlanértékesítésbõl származó bevétel része lesz.
Ha a vevõ elõleget adott, de az üzlet bármelyik fél hibájából -nem jön létre, egyszerûen csak vissza jár neki az összeg. Ha a szerzõdést megkötik, az elõleg az ingatlanértékesítésbõl származó bevétel része lesz.
2.1.6, Az otthoni munkavégzéshez szükséges szakmai gyakorlati ismeretek
Az INGATLANKÖZVETÍTÉS, vagy helyesebben az 1.pontban ismertetetteknek megfelelõ INGATLANKIVÁLASZTÁSI TANÁCSADÁS, NYILVÁNTARTÁS lényege az, hogy az ingatlan tulajdonosok adás-vételi ill. csere szándékát felkutassuk, nyilvántartsuk, igény szerint összepárosítsuk megfelelõ díjazás ellenében.
Az ingatlanközvetítéssel foglalkozó elsõ lépésként kiválasztja az ingatlanfajta kört amivel célirányosan foglalkozni kíván, mivel mindenfajta ingatlan és bérlakás közvetítéssel egy személynek nem szabad foglalkozni. A sokféleség nyilvántartása nehézkes szétaprózódáshoz vezet.
A közvetítés az ingatlan-kiválasztás tanácsadás szûkített körét az alábbiak szerint lehet meghatározni.
| ~ csakádi házak | ~ önálló házak |
| ~ ikerházak, sorházak | |
| ~ önkormányzati lakások | |
| ~ nyaralók | |
| ~ üzlethelységek | |
| ~ építési telkek |
A fentiekbõl indulásképpen egy ingatlanfajtát kell kiválasztani. Ilyen pl. az építési telek, vagy családi sorházak, esetleg önkormányzati kakások.
A kiválasztott ingatlanfajta közvetítési, nyilvántartási tevékenységet célirányosan meg kell hirdetni a különbözõ országos és helyi hirdetésújságokban, információs szórólapokon. A fõvárosiaknak az Expressz hirdetésújságot javasoljuk. Célszerû heti három alkalommal kedden, szerdán, és csütörtökön hirdetni (Ez a három nap ugyanis a statisztikák szerint a legolvasottabb).
A hirdetéseknek valamilyen szempontból figyelemfelkeltõnek kell lennie, mivel kissé kitûnik a sok ingatlanközvetítõ átlagos szabványhirdetés szövegébõl.
Fõvárosban:
Pl.: Nívós családi sorkázak adás-vételi nyilvántartása. Elõnyös cserelehetõségek.
Telefon: ....................
Célirányos hirdetés lehet még a lakóhely szerinti körzet meghirdetése:
Józsefvárosi olcsó önkormányzati lakások adás-vétele, cseréje.
Telefon: ....................
Vidéken:
Pl.:
Vác és környékén ingatlanok adás-vételi nyilvántartása. Családi házak
eladók 2-4 millióig.
Telefon: ....................
Tájjelleggel:
Pl.:
Olcsó nyaralók a Tisza-tó vonzáskörzetében 1 milliótól.
Telefon: .....................
A hirdetés szövegének, amelyben a lakástelefonszámunkon keresztül (vidékieknél lakcím, cégtábla is megfelelõ lehet) reklámozzuk be tevékenységünket, el kell térnie a szokványostól és a lehetõ legrövidebbnek kell lennie a költségkímélés miatt. Az ingatlan adás-vételi nyilvántartási tevékenység elkezdését követõ elsõ három hónapban a heti 2-3 hirdetés feladása elkerülhetetlen, ugyanis így alakul ki a tevékenység adatbázisának egy része. Az adatbázis másik része közvetetten úgy jön létre, hogy a hirdetési újságok (fõvárosiaknál az Expresszt, vidékieknél a Hirdetés c. újságot, valamint az ingyenes információs szórólapokat) most már az ország nagy részében többfélét is hetente a postaládákba rakják, rendszeresen át kell tanulmányozni és azokat a hirdetéseket, amelyek a kiválasztott szûkített körû ingatlan-nyilvántartásunkba beleillenek, ki kell gyûjteni egy külön regiszteres nyilvántartásba. Azokat amelyek telefonszámmal vannak meghirdetve, legtöbbször ármegjelöléssel egy konkrét eset kapcsán elõ lehet venni a nyilvántartásunkból és a telefonszám segítségével érdeklõdni, hogy aktuális-e még, mert tudunk rá ügyfelet olyat, aki a mi hirdetésünkre jelentkezett be hozzánk, ilyen tipusu ingatlan vásárlási szándékkal, vagy cserével.
A fentiekbõl látható, hogy az ingatlanközvetítési tevékenység két fontos induló eleme
~ a megbízói kör felkutatása,
~ nyilvántartás.
Az adatbázis nyilvántartást regiszteres (betûjellel ellátott) nyilvántartó könyvbe célszerû vezetni. Erre a célra külön, költséges számítógépes konfigurációt egyszemélyes ingatlanközvetítõ ill. helyesebben ingatlan-kiválasztási tanácsadó vállalkozásnál beszerezni nem érdemes. Amennyiben a családnak amúgy is van otthon számítógépe, természetesen akkor az adatbázis tárolása és arhivásála célszerû használni.
A hirdetések útján bejelentkezõ érdeklõdõkkel meg kell beszélni, hogy amennyiben kívánja, hogy a vállalkozó foglalkozzon ingatlanának hasznosításával, értékesítésével, cseréjével stb. meg kell, hogy tekintse, (felmérje, házas ingatlannál lefényképezze, az épület alaprajzát rögzítse) az ingatlant egy közösen megfelelõ idõpontban.
A megtekintés során kell megkötni az ügyféllel az ingatlanértékesítésti ill. hasznosítási megbízási szerzõdést. Ennek mintaalapját a 3. fejezetben mutatjuk be.
Bármiféle ingatlan-kiválasztási, közvetítési tevékenység alapja a megfelelõ megbízási szerzõdés.
Ennek hiányában ugyanis még a sikeres vevõkiválasztás esetén is nehézségekbe ütközik a megbízási díj behajtása, vagy magának a díj összegének az elfogadtatása.
Nem lehet könnyû ingatlanszakértõi tevékenységet végezni anélkül, hogy az evvel a tevékenységgel foglalkozó vállalkozó ne lenne teljesen tisztában az ingatlan jogi és mûszaki adataival.
Szükséges tehát az ingatlanra vonatkozó tulajdon lapnak (lásd. a 2.1.3. pontot) a beszerzése, amennyiben a tulajdoni viszonyok olyanok, hogy az elidegenítéshez szükséges tulajdonostársak, hozzájárulása vagy valamely hatóságnak a hozzájárulása, úgy feltétlenül szükséges abban a körben információkat szerezni.
A megbízási szerzõdés mindig a 3. fejezetben bemutatott mintalap szerint készüljön, mivel a különbözõ "Meghatalmazás", valamint "Megállapodás" címû kétoldalú akaratnyilvánítások nem biztosítanak kellõ alapot az esetleg szükségessé váló jogi fellépéshez.
A megfelelõ csere ill. adás-vételi partnerek összepárosítása csak a pontos, precíz és áttekinthetõ nyilvántartás alapján lehetséges
Az ingatlan hasznosítási illetve a vevõ kiválasztási megbízás idõtartama ne legyen 3-4 hónapnál hosszabb, a rendelkezésre álló adatbázist -hogy napra kész, korrekt információkat tudjunk adni az ügyfeleinkrõl- havonta aktualizálni kell.
A megbízás ajánlott díjazása a hasznosításra, eladásra, cserére felkínált ingatlan általunk megállapított forgalmi értékének (amennyiben van az ingatlanról 1-2 hónapos értékbecslési jegyzõkönyv, akkor az a mérvadó) 2-3 %-a legyen. Optimális esetben mindkét féllel meg lehet kötni az ingatlanszakértõi megbízási szerzõdést, de legelõszõr a vevõnek aki kézpénzzel rendelkezik csak ingyenesen tudja vállalni a vállalkozó és így a leendõ ingatlantulajdonos -akinek fizetnek- fogja az ingatlanszakértõi (közvetítõi) díjat kifizetni.
3, Nyilvántartási, megbízási szerzõdési mintalapok és számlázási javaslatok az ingatlanszakértõi tevékenységnél
Az ingatlanszakértõi (közvetítõi) tevékenység ügyfeleinek nyilvántartása és a megbízások rögzítése irodánk által szerkesztett két egyszerû, de a tevékenység céljának tökéletesen megfelelõ formanyomtatványon történik.
Az 1.sz.melléklet a "NYILVÁNTARTÁSI LAP"-ot, a 2.sz.melléklet a "MEGBÍZÁSI SZERZÕDÉS" mintalapot mutatja be.
Az ajánlott tevékenységhez ezeket a mintalapokat célszerû használni, amelyek az összeállításból lemásolva sokszorosíthatók. A "NYILVÁNTRATÁSI LAP" nyilvántartás díj sora lehetõvé teszi a vállalkozónak ezen a címen agy 1000 Ft. összeg nyilvántartási díj beszedését (amely összeg természetesen megváltoztatható).
Miután az ingatlanközvetítõ cégek
90 %-a a náluk bejelentkezõ ügyfelektõl
felvesz 2-3000 Ft.-ot és ezért tulajdonképpen
csak címközvetítést végez, lehetõség
van a fentiekben említett minimális összegû
nyilvántartási díj bevezetésére.
